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居抜き物件とは?飲食店をトラブルなく居抜き開業する方法

バー、カフェ、レストラン開業の初期投資を安くできる居抜き物件。居抜き物件とはなにか?物件探しの注意点、そして「居抜き市場」「居抜き本舗」「居抜き店舗.com」「店舗そのままオークション」など信頼できる居抜き物件検索サイトを紹介します。

飲食店を開店するにあたっては必ず「居抜き物件」or「スケルトン」という選択肢に迫られるでしょう。

長年、開店資金を貯めながら料理や接客の勉強をしてきて理想のお店のイメージを描いてきたのに、不動産や店舗内装といった事柄については、軽く聞きかじったことはあっても専門分野ではないため、詳しくないという人も多いのではないでしょうか?

初期費用を抑えるなら「居抜き」、お店に自分のこだわりを出したいなら「スケルトン」という程度のことはご存知だと思いますが、掘り下げるとメリットの裏にデメリットが潜んでいたりと一概にどちらが良いとか悪いと言えるものではありません。

今回は、私の経験を踏まえた上で、居抜き物件について説明いたします。

居抜き物件とは

 「居抜き物件」とは、前のテナントの造作(カウンターや仕切りなど内装工事が必要なもの)や設備、内装が残された状態の空き(または空く予定の)テナントです。

一方で「スケルトン」とは居抜きの対義語で、造作・設備・内装が一切ない状態の空きテナントのことです。

では、一口に居抜き物件とは言っても、どのような種類があり、どのような人にメリットをもたらすのでしょうか。

居抜き物件の種類

居抜き店舗

居抜き店舗とは、前のお店の造作や設備ほぼ全て残されているテナントを指します。

不動産賃貸契約上、閉店する場合は原状回復が基本です。しかし、前のオーナーがスケルトン状態から開店したとしても、閉店時に不動産オーナーとの話し合いによっては、解体費用が掛かるスケルトンに戻すより、借り手が付きやすい居抜きで残して、飲食店側も不動産オーナー側もwin winという場合があります。

上記は一つの例で、居抜き店舗になる経緯は様々ですが、大抵の場合は造作がそのままで、作業台やシンクなど一部の厨房機器が残されている場合がほとんどです。

一部居抜き店舗

居抜き店舗と一部居抜き店舗の定義はありませんが、ここでは造作や設備の残り具合が少なく、居抜き店舗より費用が掛かるものを一部居抜き店舗と呼ばせてもらいます。

カウンターだけしか残っていないとか、床の配管を隠すための上げ底床だけが残っていたりと、設備や内装工事に費用のかかる部分だけが残っている場合が多いです。

この形の居抜きは自由度も高くて、抑えるべき予算が抑えられるのですが、その分工事に時間がかかります。

造作譲渡

お店を閉めるオーナーには厨房機器や造作、設備などをそのまま買い取って欲しいという人もいます。

この造作譲渡でお店をオープンさせる場合、こだわりがなければすぐにでもお店を引き継げます。テナントの賃料を不動産契約して、造作譲渡の契約を前店のオーナーと取り交わすことになります。

居抜き物件はどんな人にメリットがあるか

短期間で開店したい人

まず、居抜き物件は工事期間が短いため時間を節約でき、短期間でお店をオープンしたい人に向いています。

飲食店を新規開店しようとすると、開店までにコンセプト決め、工事、メニュー決め、スタッフ募集など様々な準備が必要で、それらを揃えて開店するまでにある程度の時間を要します。

しかし、新規出店の準備で工事が始められる状態になるのは、不動産契約を締結した後なので、家賃が発生します。工事が行われている間は当然収益は見込めませんが、家賃の支払い義務はあります

たとえばスケルトンなら工事に2ヶ月かかるところを、居抜き物件にして半分で済ませることができれば、無駄家賃の垂れ流しを最小限に止められます。

低予算で開店したい人

次に、なるべく開業予算を抑えたいと思っている人にも、居抜き物件はおすすめです。

内装や設備にかかる時間を短縮できるということは、それにかかる費用が少なくて済むということです。さらに、居抜き物件で工事期間を短縮できるというということは、最短でお店を収益化できるのです。予算が少ない場合は一日でも収益にならない日を短くしたいものです。

前の店と同業種で、造作などにこだわりの薄い人

また、飲食店として機能するなら造作などには執着しないと考えている人にも向いています。

もともと飲食店として機能していた店なので、作業動線などはある程度理に適った配置になっているはずです。お店の設計などハード面に割く時間を節約して、メニューやスタッフなどのソフト面に時間を割くことが可能になります。

宣伝が苦手な人

実は居抜き物件の一番のメリットはこれかもしれません。最近はSNSやグルメサイトなどでの宣伝が必須ですが、これらの宣伝が苦手なオーナーもいます。居抜き物件は、自分の店の宣伝・アピールに自信のない人にも向いていると言えます。

通勤通学の途中にお店の前を通る人や地元の住人などは、「あそこの店が新しくなるよ」と工事の期間中、密かに期待してくれています。

こうした前の店の戻り客は新しく開店したお店の情報を拡散してくれて、よい宣伝効果を期待できるのです。

居抜き物件で目当ての店舗を探す際の注意点4つ

 居抜き物件で気に入った物件を見つけていざ工事に取り掛かったら、思いのほか工事費がかさんでしまうということもあります。また、良質な居抜き物件は競争率が激しく、素早い決断を必要とする場合もあります。

ここでは、目当ての物件を見つけたらどのようなことに注意が必要か説明していきます。

同業者の居抜き物件を探す

まず注意が必要なのは、その居抜き物件がもともと同業者のお店であったかということです。

たとえば、焼き鳥屋を開業しようとして元カフェの物件を契約したりすると、予想以上の工事費がかさんだりすることがあります。

それは、焼き鳥屋や焼肉店は「重飲食」といって油が多く出るためにグリストラップ(排水の水と油を分離させる設備)の設置が必要であったり、煙や匂いが出るために排気ダクトの設置が義務付けられているからです。また、ダクトから排出される煙や匂いの影響で「重飲食不可」というテナントもあります。

元々、重飲食が入っていた居抜き物件であれば、設備や近隣の問題も心配ありませんし、余計な工事費に悩まされることもありません

決断を早く行う

次に、お店のイメージを明確にしておき、決断を素早く行う必要があります。

気に入った居抜き物件を見つけても、なかなか即決はしがたいものです。少なくとも気に入った物件を3候補くらいに絞って、じっくり考えたい気持ちはよくわかります。

しかし、あなたが「いいね」と思う居抜き物件は他人にも魅力的なのです。あなたが躊躇している間に、その物件が先に取られてしまえば、元も子もありませんよね。

インフラ設備の容量を確認する

絶対に必要なのはガス、電気のインフラ設備の必要容量を決めておくことです。

電気容量に関しては、建物自体の容量が少ない場合、200万円以上の増設費用がかかることを覚悟しましょう。

ガス容量に関しては、プロパンガスの場合は比較的安価に増設できますが、都市ガスの場合はガス管の太さを変えないといけないので、掘り返して工事となると100万円くらいは余分な出費が必要になります。

導入する厨房機器、電化製品の消費量を洗い出して、その数値よりも少し余裕を持たせた容量が理想です。

責任の所在範囲を明確化する

居抜き物件で飲食店を新規開店しようと思っているときに、退去時の責任の所在なんて想像したくないでしょうし、ピンとこないかもしれません。

しかし、契約上は「現状回復」が原則ですので、図面と引継ぎ造作リストを作っておいて、ひとつひとつ責任の所在をはっきりさせることが重要です。図面とリストは契約書に挟み込んで、自分と不動産屋(造作譲渡の場合は譲渡主にも)2者(3者)間で保管するようにしましょう。

さらに、エアコンなど最初から付いている電化製品など故障した際の修理はどちらが行うのかも取り決めをしておくと後々、面倒を避けられます。

居抜き契約の際によくあるトラブル

 居抜き物件の契約を行う際によくあるいくつかのトラブル例を挙げますので、契約時に参考にしてトラブルを未然に回避しましょう。

排水管詰り

排水管の詰りはオープン前にちょっと物件を下見しただけでは分かりづらいもので、営業を始めて数日経ってから初めて分かるということも少なくありません。グリストラップのあるお店はもちろんのこと、グリストラップのないお店でも、油分を全く使わない営業はしていないはずです。

引渡し契約の最初に排水管の高圧洗浄を条件付けておきましょう

店内清掃

居抜き物件を引き渡す場合、清掃業者による店内の清掃をするのがマナーですが、中には、引継ぎ契約の「清掃渡し」を自分で清掃すればいいと勘違いしている人もいます。

引継ぎ契約の際には必ず「業者による清掃渡し」と明記します。そうすることで、もし引渡し後に清掃の不備があったとしても業者に言えますので元のお店のオーナーとのいざこざを回避できます。

引渡し後の設備にリース品が混ざっていた

オープンして営業が始まっているのに、リース物件の厨房機器が引き上げられるということも起こり得ます。オープンしたばかりなのに数日間営業ができなくなる事態は、今後に大きく影響を及ぼす大問題です。

引継ぎでリースを継続するにも、審査があったりして時間がかかりますし、本来なら払う必要のなかった毎月のリース代金がかかるようになるかもしれません。元オーナーとの話がこじれると、弁護士を立てて争うこともあります。

そういうことを未然に防ぐには、引渡し契約書の作成時にしっかりと元オーナーと話を詰めておくことです。

近隣トラブル

最も厄介で居抜き物件を敬遠する理由の第1位はこの「近隣トラブル」です。煙・臭い・騒音・看板(景観・光)・越境などが主な理由です。

煙や臭いで近隣とのトラブルがある場合、ダクトを能力の高い物に買い換えるかダクトの排気口の向きや場所を変えるかですが、いずれにしてもお金と時間がかかります。騒音も壁を防音工事する以外に解決方法はないでしょう。

看板は景観にそぐわない看板であれば、景観に馴染む「目立たない」看板にしなければいけませんし、夜間の電飾看板の光が迷惑であれば、電気を消すなどの対策が必要です。いずれにしても「看板」という宣伝効果そのものの機能をゼロにして営業を始めるのは大きな損失です。

越境は、のぼり旗やその重しが隣の土地にまたがっていたなどの場合は簡単ですが、撤去に費用がかかるようなもの(増設した物置が隣の土地に入っていた等)の場合事態は深刻で、出方次第では弁護士を間に立てなければならないケースもあります。

近隣トラブルを回避するには、居抜き契約を結ぶ前にしっかりと調査することです。周辺の飲食店に食事に行って、それとなく聞き込みする方法が最も成果を得やすいでしょう。

居抜き物件を探せるサイト5選

レア物件を紹介してくれる居抜き市場

東京、埼玉、千葉、神奈川エリアの居抜き物件を探すなら居抜き市場です。

50社以上の提携業者や取引のある飲食チェーン店など独自の情報網を駆使して、一般の不動産会社にはなかなか載らない貴重な物件が載っているのが魅力です。

不動産会社との交渉をサポートしてくれる居抜き本舗

東京都内の居抜き物件探しなら居抜き本舗で決まりです。

契約上大家さんに申し込みを断られることもありますが、居抜き本舗ならそこを上手く交渉してくれます。書面では伝わらないあなたの人柄などを最大限に伝え、個人では難しいと思われるような物件でも商談を成立させています。

特集ベースに物件探しがしやすい居抜き店舗.com

東京、埼玉、千葉、神奈川エリアの居抜き物件に強いサイトです。

いろいろな特集が組まれていて、例えば「美装物件」「視認性バツグン物件」「好立地物件」など開店に有利な条件で特集を組んでくれているので、目当ての物件に出会うまでが早いのが特徴です。

大阪の居抜き物件探しなら居抜き店舗.com

 上と全く同じ名前のサイトですが、こちらは大阪専門です。BRUNO不動産が運営するサイトで大阪の居抜き物件を多数紹介しています。

駅を中心とした居抜き物件検索は商圏が明確です。

オークションで物件を見つけられる店舗そのままオークション

お店を閉鎖するときの面倒事を一手に引き受けて居抜きや引継ぎとして次のオーナーまで橋渡しする業者です。

個人同士の譲渡契約と違い、豊富な実績がありますので、造作譲渡の際のトラブルもなくスムーズに居抜きで開店できます。

北海道から九州・沖縄まで全国が対象です。

まとめ

居抜き物件を利用すれば、飲食店開業にかかる時間と費用を節約でき、よい宣伝効果を期待できます。

ただし、居抜き物件を取得する前に、自分のお店のイメージを明確に膨らませておくとともに、前のテナントにおいてある程度の調査をしておくことがベターです。

また、居抜き物件を実際に利用し始めると、前のオーナーや近隣とのトラブルが生じる場合もあるので注意が必要です。

居抜き物件検索サイトはいくつもありますが、今回の記事の注意点を意識して物件探しをしてみると、グッと現実的な物件候補を絞り込めることでしょう。

あなたにピッタリの居抜き物件は「運命の出会い」といっても過言ではありませんので、良い物件に出会えることをお祈りしております。

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